上市公司也爱“炒房”,如何从中找出风险和机会? 2018年10月29日 09:31

在价值投资体系中,财务报表显得尤为重要。但是阅读财务报表并不容易,不但需要庞大的专业知识来做支持,而且耗时费力。

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今天我们和大家分享的科目叫做投资性房地产,可能很多读者都不知道有这么个科目,但是我要告诉大家,这样一个不起眼的科目也能看出上市公司审慎与否。


1. 什么是投资性房产呢?


投资性房产,直白说就是用来投资的,也就是用来收租的房产。

买这个房产的目的是为了收租,而不是今天买,明天卖。简单的理解就是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而长期持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。

概念没有搞懂也没有什么关系,我们主要来看计量方式中的奥秘。

投资性房地产第一种计量方式是公允价值。

公允价值简单理解为市场价值,公允价值不计提折旧。公允价值的变动要记入损益,可以用来操纵利润。

第二种就是成本计量。

成本计量的特点就是升值部分不但不计入利润,反而计提折旧。成本计量可以发掘出很多公司账面的隐形资产。

来看一个不错的例子。

招商蛇口金融街,这两个都是房地产公司,他们的投资性房产刚好一样,都有254亿。

但是这两家公司我们可以看看净利润和净资产情况,金融街大概是招商蛇口的一半,但是市值差别就很大了。

金融街是350亿,而招商蛇口是1500亿,差别为什么这么大呢?是金融街低估了呢,还是招商蛇口高估了呢?我们接下来可以分析一下投资性房产。

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我们先看金融街的投资性房产,他是采用公允价值计量的,就是说这254亿全部采用公允价值计量。

如果公允价值变动,就相当于房地产升值,升值部分要记入当年利润,所以在金融街的报表里面投资性房产的公允价值变动就体现为净利润。

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所以看一下金融街的利润表,公允价值变动收益是21亿多,而他整个营业利润才40多亿,也就是说物业升值占到净利润一半以上。

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不仅仅是2016年,我们看一下2015年更多。

2015年30多亿的营业利润,其中公允价值变动,也就是物业升值部分就占了20多亿。

2013年和2014年房价涨的没这么厉害,所以这部分比例就小一些。

注意看在2008年的时候,2008年公允价值变动收益是负的,因为我们知道2008年是金融危机,导致整个房地产价格下跌,所以这个数是负的。

招商蛇口就不一样了,我们看2016年的年报,他的投资性房产采用成本计量。

什么是成本计量呢,就是当初买的时候是多少钱,期末还是多少钱,而且还要计提折旧。

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比如当时买的时候是100亿,现在哪怕变成了500亿,期末的价格也不到100亿,事实上房价可能已经大幅升值了,但是他采用成本计量,所以根本没有反应出来。

所以招商蛇口的利润就更实在一些,因为他没有物业升值的部分。

他的254亿的投资性房产公司特别做了一个说明,未来升值潜力较大,但是账面上根本没有反映。一个是资产没有反映,利润表上也没有反映。

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因此市场还是很有效的,招商蛇口的市值有1500亿,金融街只有350亿。

我们不去评判哪种计量方式好,但读了这篇文章,希望投资者明白,两者影响利润的方式是截然不同的,相比较而言,成本计量下的利润更具审慎性。

好了,本周的内容就到这里,我相信,听了我们的分享,您也会觉得财务报表的分析其实并不难吧。

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